在2020年的新起点上，住房租赁市场发展呈现哪些特点？日前，自如发布了《2020中国青年租住生活蓝皮书》（以下简称“蓝皮书”），针对北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州、南京、成都、天津九大重点职住城市，通过问卷调研、自如研究院大数据、媒体公开报道数据结合的方式，解析新生代租客的租住行为与理念变迁、挖掘住房租赁行业发展脉络与未来走向、解读相关大政方针与时代机遇，为城市住房租赁稳健发展提供参考。

2010年~2020年，随着我国人口流动与城镇化建设不断加速，城市租住生活已是超2亿国人的选择。预测到2025年，租房人口会增加到2.5亿, 租房市场规模将超过4万亿元。疫情后，人们对城市美好生活的理解以及对租住生活品质的定义，不断发生变化：从追求低价“有得住”向“住得好”过渡；从偏好“房东直租”到偏好专业机构；从关注房源本身到注重服务配套与科技体验……

在经历多次升级迭代之后，长租行业分水岭已显。随着疫情下的租赁消费升级加快，品质租住成刚需，大而好的头部机构凭借着高效的线上化工具、高品质的产品与服务，开始向城市居住服务平台转型升级，获得了越来越多业主和租客的认可与喜爱。

最新的调研数据，为我们描绘出一张多维度的青年租客新画像：更年轻、学历更高、消费能力更强，普遍更爱“长租”。

具体来说，30岁以下、本科以上学历群体均占比过半占，成为城市租客群体主流。同时，城市租客群体普遍消费能力高于城市平均，且超过6成已租房3年以上。在租房成为重要生活选择的当下，能够满足省心、有品质的长租机构无疑是新生代租客的最佳选择之一。

首先，从基础的年龄构成来看，在城市租住人群中，30岁以下占比超过55%，其中26-30岁（1990年-1994年）的租客占比达到31.48%，为城市租客占比最高的年龄段，其次是31~35岁、21~25岁，均占比超过20%。值得注意的是,00后租客占比首次超过5%。这说明，随着更开放、更重实践的理念，以及更加友好的租房市场环境，新生代年轻人已开始更早地加入租住一族。

年轻人较多，同样也体现在学历占比上。蓝皮书围绕城市整体城市租客、长租租客群体的学历分别进行了划分，学历包含高中及以下、专科、本科（国内/海外）、研究生及以上学历（国内/海外）6个维度。其中，整体城市租客群体中，本科及以上学历租客占比超过65%。

自如研究院工作人员分析称，随着经济发展、消费意识变迁、品质要求提升等因素，当代大学生群体租房居住、异地实习等行为正越来越普遍，令他们更早进入租房市场。从职业来看，学生群体约占到住房租赁市场的3-5%。

根据公开报道，正是看中这一片租房潜力巨大的市场，近几年，不少租赁平台纷纷专门针对应届生群体推出租房优惠计划，旨在解决他们刚刚毕业、工资不高、生活成本高、生存压力大的现状。这些也在客观上降低了在校生进入租房市场的门槛。

长租机构租客的本科和研究生学历租客占比，高于整体城市租客,本科及以上学历租客占比近8成。可以看出，选择长租机构的租客，其教育水平、整体素质更高带来审美品味更高，对居住品质要求也相应提升。

高学历带来的相对高收入，使得租客群体成为了城市居民中消费能力较高的群体之一。数据显示，在全国主要的一线及新一线城市中，租住群体平均薪资远超城市平均水平，尤其北京、上海、深圳的租住群体，其平均工资均达到了城镇私营单位平均工资的2倍以上。相比之下，新生代租客更有关注租住品质的底气和更强的支付能力。

“北漂”小王有着7年的北京租房“血泪史”，从2013年实习到工作，平均下来每年几乎都要换一个住处，“这几年租房的钱都够我在县城买一套房了”。

和许多人一样，她告诉笔者，经历不同的人生阶段和境遇，租房的标准也在不断提升——最初是“只要能住就行，花钱越少越好”，和室友合租在隔断房，面积小到一个人穿鞋，另一个人都要出房间才能腾出空，一个月房租几百元；到了毕业实习，有点积蓄，手头稍微宽松点，但她觉得住的房子又乱又吵，白天工作、“出租屋就是个睡觉的地方”，“也想租价格低点的”；工作后，有了固定的收入和来源，开始追求住房品质，“希望能住好点”。

在追求居住品质的同时，当代城市青年在租房上“花费”的时间也越来越长。数据显示，城市租客之中超过1/4人已经租房5年以上，超过6成人已经租房3年以上。“长租”已经成为城市青年习惯的生活方式。

年轻、高学历、消费能力强、租住时间长的新生代租客无疑会对租住品质提出更高的要求。实际上，《蓝皮书》指出，在城市租房方式上，新生代租客已经有了新的爱好——长租机构。数据显示，有超过56.5%的租客表示会选择“长租机构的房子”，超越“中介平台的房子”及“房东直接出租的房子”。

半数租客接受租房结婚，

2成接受一直租房“想住哪里住哪里”

“房子是租来的、但生活不是。”在“是否接受在租来的房子里结婚”这一话题上，城市租住一族呈现出了多种态度：调研数据显示，在城市整体租住群体中，有约半数租客愿意租房结婚。一线城市租客的接受程度比新一线城市租客接受程度更高，其中，深圳对租房结婚接受程度超过6成，远高于其他城市。

有关买房难的话题，“深漂”大概最有话语权。在知乎上，“奋斗五年还不如深圳三个月涨的房价多”，成为备受热议的热门话题。依据最新的房价行情，8月份，深圳以7.5万元/平米的平均房价，依然位列全国城市房价排名首位，高于第二名的北京1.2万元；同比增幅更是领衔全国一线城市，达16.87%。就区划而言，深圳的科创、教育中心南山区和福田区每平米均价已在10万元上下。在这座属于年轻人的城市，安家置业是最大的挑战，租房成了“权宜之计”。

而如果按照职业划分，“餐饮等服务业从业者、医疗卫生从业者、法律行业从业者”三类租房人群，因其职业特性、收入水平等原因，位列“最能接受租房结婚的职业人群”的前3名。值得一提的是，在校大学生群体，在租房结婚上的接受程度相对较低。

同时，在调研问卷“如果可以选择，您是否愿意一直租房”一题中，有超2成租客表示“愿意，想住哪里就住哪里”，有超过3成租客表示“不好说，不同年纪会有不同看法”。“短期来看，我觉得两个人在一起，爱情比金钱更重要，毕竟心在哪里，家就在哪里，未来要靠两个人携手打拼。”在上海租房多年的小陈这样感慨。

近三成一线城市租客同时有房，

“以租养租”成新流行

不断扩大的城市规模和不断更新的工作地点，使固定的房产越来越无法满足30分钟内通勤的需求。在打拼事业时，把距离工作地远的房子租出去，就近租房居住，能大大提升城市新青年的居住幸福感。

调研数据显示，近年来城市租客群体中，拥有房产并且出租，用以补贴租金的群体正在逐渐增多。在“北上广深”一线城市租客中，有27.7%的长租机构租客自身拥有房产，其中，约6成租客将房产置办在自己租住的城市。同时，60.13%的“有房租客”表示正准备或已将自有房屋出租；另有33%的“有房租客”在租住地以外的城市拥有房，并且准备或已经出租。

在租客成为业主的同时，因生活便利、工作变动等因素，机构化长租的业主群体中同时租房居住的比例也在逐步上升。数据显示，在全国重点9城中，深圳长租机构业主租房居住比例最高，超过25%；其次是北京，超过20%；武汉、广州、上海、天津、杭州、南京均超过10%。不难看出“以租养租”的生活方式，正在成为城市租住一族的新潮流。

自如研究院工作人员对笔者指出，中国城市化规模发展和城市新青年工作的变动更频繁，是“以租养租”兴起的根本原因。此外，收入和理想的差距也成为原因之一——在收入不高时，先在郊区或家乡买房，在工作地租住；收入提升后将房屋卖掉，在一线城市购买房产成为多数奋斗中的青年的选择。

值得关注的是，子女教育、医疗配套、投资保值等非居住属性的购房因素，使以租养租成为促进资源内循环的重要方式。上述人员提到，当房产无法满足房主居住需求，将其出租获得收益，再租住更适宜的房子居住，可大大提升房主的居住幸福感。“买房绑定资源，租房住的更好。”而机构长租的兴起解决了业主找租客、处理租期问题、收租金的麻烦，托管使出租不再耗费时间精力，也极大的提升了工作繁忙业主“以租养租”的热情，降低了房屋空置率。

不难预测，随着租房生活、以租养租成为新常态，新生代租客和业主的需求进一步升级，未来房屋品质、配套服务、科技化程度挑战均会相应提升，大而好的头部长租机构，将获得越来越多业主和租客的喜爱。